한화 포레나 미아 분양가 및 입지분석

최근 북서울 자이 폴라리스에 이어 한화 포레나 미아가 분양을 앞두고 있는 상황이다. 북서울 자이 폴라리스가 무순위까지 갔고 한화 포레나 미아의 분양가를 두고도 말이 많다. 분양가를 포함한 분양정보와 입지분석을 비롯해 나름의 견해를 담아봤다.

한화포레나미아

 

입지분석

 

 

 

 

 

 

기본정보

한화포레나미아

강북구 솔샘로 265 일대에 위치하고 있고 전체 497세대의 중소형 단지이다. 중에서 73세대는 임대물량이고 특별공급 96세대, 일반공급 328세대 총 424세대를 분양하며 2025년 11월 입주예정이다.

 

브역대초

브랜드는 한화건설의 포레나이다. 북서울 자이에 비하면 브랜드가 떨어지긴 하지만 나쁘지 않다. 2019년 포레나로 브랜드 명칭을 바꾼 뒤 19개 단지 모두 완판 시켰다고 한다. 이번 미아는 과연 어떨지?

 

우이신설선 삼양사거리역 초역세권이다. 역과 제일 가까운 동은 100m 정도 거리밖에 되지 않는다. 미아역과 미아사거리역은 1km가 넘어가기 때문에 의미가 없다. 어차피 삼양사거리역에서 네 정거장만 가면 4호선 성신여대입구역으로 환승이 가능하다

 

거기서 한 정거장 더 가면 6호선, 또 한 정거장 더 가면 1호선, 2호선까지 환승이 가능하니 4호선 바라보고 있던 미아동 주민들에게는 장점이다.

 

총 497세대로 소형단지인 것은 아쉽다. 같은 미아동의 북서울 자이 폴라리스의 경우 분양 세대는 327세대로 적었지만 총 1,045세대로 대단지였기 때문이다. 

 

살짝 애매하긴 하지만 바로 길 건너 미아 뉴타운 대단지 쪽에 붙어있는 것이 그나마 다행이다. 향후 미아 재정비 촉진지구까지 개발되면 더욱 큰 한 덩어리로 묶일 수도 있겠다.

 

초품아도 아쉽지만 만족시키지 못한다. 가장 가까운 삼양초등학교의 경우 약 600m 정도 거리 차이가 난다. 거리도 거리지만 가는 길이 좁고 횡단보도가 많은 편이라 통학환경은 좋지 않다.

 

통학거리가 조금 멀어도 되는 중고등학교의 경우 반경 1km 안에 꽤 많다.

 

주변 인프라

편의시설은 잘 갖춰져 있다. 반경 1km 안에 롯데마트, 롯데백화점이 자리 잡고 있고, 우리은행, 국민은행, 새마을금고, 농협은행, 우체국, 다이소 모두 도보권에 있다. 1km 살짝 벗어난 위치에는 CGV 영화관, 이마트, 현대백화점이 위치한다.

 

뿐만 아니라 한화 포레나 미아는 주상복합으로 지어지기 때문에 지하 1층부터 지상 2층까지 총 112실의 상가가 한화 포레나 미아 스퀘어라는 이름으로 들어선다. 입주시기에 모두 들어오진 않겠지만 현재 마트, 다이소 등의 입주를 바라고 있다.

 

요즘은 커뮤니티 시설, 상업 시설이 단지 내에 있는 것을 선호하기 때문에 슬세권으로서의 가치는 충분히 인정받을 것으로 보인다.

 

 

평형 및 분양가

전용면적	특별공급	일반분양	최저분양가	최고분양가	확장비
39A	11	12	518,426,000	544,888,000	11,500,000
53A	36	50	692,411,000	729,126,000	21,700,000
53B	11	10	690,852,000	726,114,000	21,400,000
59A	38	30	775,848,000	832,105,000	35,000,000
74A		50	882,295,000	919,618,000	18,400,000
80A		104	1,026,824,000	1,084,155,000	36,500,000
84A		48	1,089,217,000	1,150,032,000	27,800,000
84B		24	1,088,471,000	1,149,243,000	33,200,000

국민 평형 84 기준으로 확장비 포함 11억 2천만 원에서 11억 8천만 원 정도 한다. 북서울 자이 폴라리스보다 대략 1억 ~ 1억 5천 정도 비싸게 나왔다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 조건이고 중도금 60% 중 40%는 대출이 가능하다. 

 

원래는 9억 이상의 아파트는 대출 불가지만 시행사 자체 보증으로 9억 미만의 금액에 대해서는 40%, 9억 초과분에 대해서는 20% 대출이 가능하다고 한다. (중도금 이자는 후불제)

 

북서울 자이 폴라리스도 시행사 보증으로 중도금 대출이 가능했지만 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%였기 때문에 초기 자금이 더 많이 필요했다.

 

한화 포레나 미아의 84 최고 분양가 11억 8천만 원 기준으로 보면 중도금을 연체하지 않을 시, 계약금 1억 1천8백만 원, 대출 안 나오는 중도금 23% 2억 7천1백만 원 합해서 3억 9천만 원 정도의 현금이 필요하다.

 

주변시세

주변시세

한화 포레나 미아와 가장 가까운 2010년식 래미안트리베라 2차 10.5억, 한화 포레나 미아와 세대수가 비슷한 2010년식 449세대의 두산위브가 11.8억, 미아사거리역 쪽 2022년 입주 최신축 롯데캐슬 클라시아가 16.2억의 시세를 보이고 있다.

 

연식과 세대수를 고려했을 때 한화 포레나 미아는 현재 기준 최소 13억 ~ 14억 정도, 즉  래미안 길음 센터피스의 시세를 따라가지 않을까 예상한다.

 

분양가가 높다는 말이 많지만 한 번 높아진 분양가는 다시 낮아지기 힘든 특성을 가지고 있다. 1억 정도의 마진이면 로또 분양 단지에 비해서 작게 보이겠지만 말 그대로 로또로 당첨 안되면 4~5억 마진도 아무 소용없다.

 

북서울 자이 폴라리스가 무순위 줍줍 몇 세대 나온 것처럼 오히려 실거주 목적이라면 청약 당첨될 수 있는 좋은 기회다. 경쟁률이 세리라 보지만 입지가 괜찮기 때문에 청약 넣고 당첨돼도 걱정인 단지는 아니다.

 

현재 주변이 주택가이고 어수선해 보이지만 한화 포레나 미아가 들어서고 주변까지 개발되었을 때의 미래 청사진을 그려보라. 물론 모든 투자 결정과 책임은 본인에게 있고 야매 분석가의 말은 참고만 하도록 하자.

 

 

청약일정

 

 

 

 

 

한화건설 포레나 - 미아 | 분양안내 | 입주자모집공고 (forena.co.kr)

 

접수일

특별공급 2022년 4월 4일

1순위 2022년 4월 5일

2순위 2022년 4월 7일

 

당첨자 발표일

2022년 4월 13일

 

계약일

2022년 5월 2 ~ 7일