분양가가 날로 치솟는 가운데 화성에 84 기준 분양가 4억이 되지 않는 단지가 나타났는데 바로 화성 비봉 우미린 아파트다. 가격이 싸면 좋긴 한데 싼 데는 다 이유가 있지 않을까? 하는 생각도 동시에 든다. 나름의 입지 분석을 통해 화성 비봉 우미린에 대해 알아보겠다.
입지분석
기본정보
화성 비봉 우미린은 화성시 비봉면 삼화리 500에 위치한 798세대 규모의 아파트다. 신도시로 형성되는 비봉 택지지구 B4 구역에 두 번째로 분양하는 아파트다.
브랜드
우미린은 우미건설의 브랜드인데 2021년 시공능력 평가 기준 25위를 기록한 건설사다. 낯설 수도 있는데 서울에 우미린 아파트는 하나도 없다. 주로 전라도 광주에 많은 아파트를 지었고 근래 들어 인천, 경기도 전역에 아파트 시공을 맡았다.
역세권
입지를 보면 알 수 있듯이 역세권이 아니다. 대신 차로 5분 거리에 수인 분당선 어천 역이 있고 향후 ktx가 정차할 예정이라는 것은 장점이다. 그 외 서해안고속도로 어천 IC가 지근거리에 위치하고 있다.
대단지
798세대로 1,000세대가 넘지 않는 것은 아쉽지만 그래도 기본적인 규모는 갖췄다고 볼 수 있다.
초품아
신규주택의 장점이라고도 할 수 있는 것이 학교인데 살짝 아쉽다. 네이버 지도상으로는 단지 맞은편으로 초등학교 부지로 되어있는데 우미린 공식 이미지에는 중학교로 되어 있는 것으로 봐서는 중학교가 들어서는 것 같다.(확인 필요)
원래 대로 초등학교가 들어섰다면 입지 측면에서 훨씬 좋았을 것이다. 초등학교를 가려면 위쪽 역시 분양 예정인 예미지 근처까지 가야 한다. 신도시라 길은 좋겠지만 초품아였다면 훨씬 가치가 올라갔을 텐데 하는 아쉬움이 든다.
주변 인프라
마트, 은행, 병원 등 모든 인프라는 아직 미흡하다. 신도시이기 때문에 당연한 것이다. 입주가 시작되면 차츰차츰 상권이 형성된다. 당장 주위에 모든 게 갖춰져 있어야 한다고 생각하면 신도시는 살기 어렵다.
대신 신도시는 실패가 없다는 말이 있다. 외곽지역에 땅값이 싼 지역에 분양하는 만큼 저렴한 가격으로 신축 아파트에 살 수 있다. 그러면서 주위 아파트 시세와 금세 키 맞추기가 진행되고 물가상승분이 반영되면서 가격이 오른다.
초기 인프라 부족의 불편함을 감수하며 새 집에서 버티면 신도시 초기 투자는 훌륭한 옵션이다.
평형 및 분양가
| 평형 | 특별공급 | 일반분양 | 최고가 | 확장비 |
| 84A | 352 | 209 | 3.93억 | 540만 |
| 84B | 100 | 64 | 3.809억 | 430만 |
| 84C | 44 | 29 | 3.856억 | 740만 |
84 단일 평형에 3.9억 정도의 분양가다. 같은 비봉지구내 호반 써밋이나 예미지 센트럴 에듀와 비교하면 조금 더 낮다. 초품아와 공원이 인접해 있기 때문에 비봉지구내에서 더 좋은 입지이기 때문이다.
72와 84 타입으로 구성된 호반, 예미지와 비교해서 84단일 평형인데 대형 평수가 섞여있었으면 차후 시세 리딩 역할을 할 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 있다.
분양가는 오늘이 가장 싸기 때문에 입지 대비 비싸 보일 수 있어도 지나고 나면 그때 할 껄이라는 말이 나온다.
주변시세
비봉지구 동쪽으로 봉담이 있고 남서쪽으로 남양이 있다. 봉담에서도 메인이 아닌 주변으로 뚝 떨어져 있는 힐스테이트 봉담 프라이드 시티, 봉담 자이 프라이드 시티가 4.6억의 분양가로 1순위 마감되었다.
조금 더 메인 입지의 15~20년 차 아파트도 5억 정도 한다. 비봉에 비해 규모도 크고 인프라도 벌써 많이 갖춰져 있지만 봉담 구축에 들어가느니 1억 더 싸면서 신축으로 가자는 수요가 분명히 있다.
남양도 마찬가지다. 15년 차 되는 아파트 시세가 4억 후반대에서 5억 정도 한다. 신축의 욕구가 큰 현 상황에서 남양의 신축 청약에 실패했다면 비봉으로 수요가 넘어올 수 있다.
가장 직접적으로는 비봉지구내 먼저 분양한 호반 써밋이 비슷한 분양가로 6.77:1의 평균 경쟁률을 기록하며 1순위 마감을 했었다. 화성 비봉 우미린과 좀 더 입지가 좋은 비봉 예미지도 1순위 완판 할 것으로 보인다.
미래가 기대되는 송산 스마트 시티와도 근접해 있기 때문에 장기적으로 보고 가성비 있게 적은 투자금으로 실거주를 할 생각이라면 충분히 괜찮다. 야매 분석이므로 투자의 결정과 책임은 본인에게 있음을 명심하라.
청약일정
모집공고문
접수일
특별공급: 2022년 4월 11일
1순위: 2022년 4월 12일
2순위: 2022년 4월 13일
당첨자 발표일
2022년 4월 20일
계약일
2022년 5월 2~6일
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