GTX-C노선으로 그동안 소외됐었던 의정부의 아파트 값도 많이 올랐다. 의정부 가운데서도 외곽지역 고산지구의 개발도 본격화되는 중이다. 그중에서도 더샵 리듬 시티가 곧 분양을 시작한다. 저렴한 것 같으면서도 외곽이고 물류센터 때문에 고민된다면 입지 및 분양가 분석을 함께 살펴보자.
입지분석
기본정보
의정부시 산곡동 399번지 일원에 위치한 더샵 리듬시티는 지하 2층 ~ 지상 25층, 5개 동 규모의 총 536세대를 지닌 단지다. 주차대수는 세대당 1.2대로 작은 편이고 2024년 9월 입주예정이다.
브랜드
1군 건설사 포스코건설의 더샵이다. 최근 브랜드평판이나 시공능력 순위에서 모두 4위를 차지했다. 밑에서 더 알아보겠지만 고산지구 내 유일한 1군 브랜드 아파트라는 이점도 지닌다.
더샵은 유명한 건축가 알렉산드로 멘디니의 패턴을 계속해서 사용 중이다. 사다리꼴 패턴인데 유럽에서 유명한지는 몰라도 개인적인 취향으로는 어지러워서 별로였다.
그래도 더샵 리듬시티의 예상 그래픽 이미지를 보면 톤 다운된 그레이 위주의 컬러라 이전의 쨍한 색으로 패턴이 들어가던 것보단 훨씬 낫다.
역세권
더샵 리듬시티의 단점 중 하나가 바로 비역세권 입지다. 의정부 아파트 시세는 GTX-C의 수혜를 받으며 강남 접근성이 획기적으로 좋아지는 것이 한 몫했다. 고산지구는 GTX 노선과는 떨어져 있어 별 연관성이 없다.
7호선도 의정부 쪽으로 연장되지만 고산지구는 애매하다. 7호선이 의정부 경전철 탑석역으로 지나가며 환승역이 되는데 탑석역에서 더샵 리듬 시티로의 도보 이동은 힘들다.
현재 탑석역보다 한 정거장 가까운 임시승강장이 운영 중이지만 역시 거리가 멀고 배차시간도 길다. 마을버스로 역까지 이동할 수 있지만 바로 걸어서 바로 역을 이용하는 것과는 시간, 피로도, 편의성에서 비교할 수 없다.
의정부 경전철을 고산지구로 연장하는 방안이 현재 구상 중인데 잘 풀린다면 더샵 리듬 시티를 비롯한 고산지구 아파트 단지들에게는 큰 호재지만 투자에 있어서는 배재하고 보는 것이 옳다.
대신 동의정부IC가 근처에 있기 때문에 자차로 잠실까지 1시간 정도 걸린다.
대단지
총 536세대로 살짝 아쉬운 세대수지만 조경이나 녹지는 괜찮은 편이다. 주위에 2,400 여 세대의 고산 수자인 디에스티지가 둘러싸고 있기 때문에 상가 이용하기가 좋다.
초품아
현재 고산초등학교로 나와있는 위치는 800m로 먼 거리지만 택지지구 내 부지로 2024년 이동하여 개교한다. 입주 전에 개교 예정이기 때문에 더샵 리듬 시티 입주자들은 초품아의 혜택을 누릴 수 있다.
길 하나만 건너도 되는 거리에 깨끗한 신축 건물로 자녀를 등교시킬 수 있다는 것은 큰 장점이다.
주변 인프라
더샵 리듬시티라는 이름이 붙은 원인인 복합 문화 융합단지 리듬 시티가 조성 중이다. 문화, 관광, 쇼핑, 주거가 모두 융합된 단지인데 이 중 주거 파트가 바로 더샵 리듬 시티다.
K-POP 공연장, 대형 스튜디오 등의 문화, 관광시설과 신세계 프리미엄 아울렛, 이마트 트레이더스 등의 쇼핑 시설이 들어올 예정이다.
이미 YG, 네이버, 넥슨 등이 투자를 했고 다목적 스튜디오의 경우 더샵 리듬 시티 입주와 몇 개월 차이 안나 오픈할 예정이다.
입지에서 가장 중요하다고 할 수 있는 게 일자리다. 서울의 베드타운 역할에서 자급자족할 수 있는 일자리와 관광자원이 생긴다는 점에서 의정부와 고산지구 모두에게 큰 득이다. 시세에도 당연히 영향을 미친다.
리듬 시티와 별개로 아직 멀긴 하지만 법조타운까지 들어오면 직장과 근접해서 직장을 구하려는 고소득자의 배후수요를 흡수할 수 있는 입지다.
의정부 상황
2020년 하반기부터 시세가 상승한 의정부는 2022년부터 보합 상태다. 시세는 유지되는 반면 거래량은 25% 정도로 줄었다.
2020년 의정부시 역대 최대의 물량이 공급되었음에도 오히려 상승하는 모습을 보여주기도 했다. 노원구, 도봉구 등의 급격한 아파트값 상승으로 밀려난 세대들이 의정부로 넘어왔기 때문이다.
의정부시는 세대수도 꾸준히 늘고 있고 인구도 늘고 있다는 점도 긍정적이다. 현재는 상급지의 추가 상승보단 중, 하급자의 키 맞추기 현상이 나타날 것으로 예상된다.
평형 및 분양가
| 평형 | 일반분양 | 특별공급 | 최고가 | 확장비 |
| 60A | 57 | 59 | 3.53억 | 1,500만 |
| 60B | 14 | 11 | 3.49억 | 1,600만 |
| 84A | 133 | 144 | 4.99억 | 2,600만 |
| 84B | 23 | 21 | 5.01억 | 2,700만 |
| 84C | 37 | 37 | 4.99억 | 2,600만 |
24평이 확장비 포함 3.65억, 33평은 5.25억 정도 분양가가 측정되었다. 1년 3개월 전 바로 옆 위치에 먼저 분양한 고산 수자인 디에스티지의 분양가는 27평이 확장비 빼고 3.49억, 33평이 4.2억이었다. 평당 240만 원 정도 분양가가 올랐다.
주변시세
고산지구에는 시세를 가늠해볼 수 있는 비슷한 연식, 비슷한 입지의 아주 좋은 비교 대상들이 있다. 2020년 4월에 입주한 대광 로제비앙 32평은 최근 6.89억에 거래되었다.
대각선 위 고산대방 노블랜드는 2020년 11월에 입주했는데 29평이 5.45억에 거래된 것이 마지막이다. 다시 대각선 위로 2021년 5월에 입주한 고산3단지의 경우 올 3월 24평이 4.2억에 거래되었다.
신축 분양가가 기축 시세보다 싼 매력적인 상황이다. 고산 더샵 드림시티의 33평 분양가가 대방 노블랜드 29평 시세보다도 저렴하다. 거기에 더샵 드림시티의 입지, 브랜드 모두 더 좋기 때문에 당첨되면 상당한 안전마진이 확보된다.
32평은 1.5억, 24평은 5천만 원의 최소 안전 마진이 예상된다. 주변이 너무 시골이고 물류센터가 들어와서 복잡하다고 고민하는 것은 구더기 무서워서 장 못 담그는 격이다.
현재 의정부에서 이 정도 분양가의 아파트는 찾기 힘들 것이다. 고산 수자인을 분양받았으면 훨씬 싸게 같은 입지를 누렸겠지만 이미 지나간 일이다.
의정부 실거주자의 경우 큰 고민 없이 들어갈 만하다. 부동산에서 입지가 가장 중요한 요소지만, 그 입지가 무조건 강남 3구, 마용성 입성이 아니면 미래가 없는 안 좋은 입지인 것은 아니다.
드림시티의 진행과 함께 1군 브랜드 새 아파트에 살면서 마음 편하게 시세 상승도 누리는 것은 초보가 하기 좋은 마음 편한 투자라 할 수 있다. 물론 이 모든 분석은 나의 야매 분석이고 투자 결정과 책임은 각자에게 있다.
청약일정
더샵 리듬시티 (xn--9m1b73ah1he3iwncvv2b.kr)
접수일
특별공급: 2022년 4월 25일
1순위: 2022년 4월 26일
2순위: 2022년 28일
당첨자 발표일
2022년 5월 4일
계약일
2022년 5월 16~20일
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