엘리프 송촌 더 파크 입지분석

2019년 하반기부터 끊임없이 상승했던 대전의 아파트 시장은 2022년 들어 주춤한 모습을 보여주고 있다. 그런 가운데 송촌동에 엘리프 송촌 더 파크가 공급된다. 대덕구의 상황 분석과 더불어 아파트의 근본인 입지분석까지 한꺼번에 살펴보자.

 

 

입지분석

기본정보

엘리프송촌더파크-입지

대전시 대덕구 송촌동 산 25-6번지에 조성되는 엘리프 송촌 더 파크는 지하 3층 ~ 최고 28층의 총 799세대 규모의 아파트다. 2025년 5월 입주예정이다.

 

브랜드

엘리프는 계룡건설산업의 브랜드이고 2021년 시공능력 평가 18위를 차지했다. 최근 20년 동안 꾸준히 20위 안 밖의 순위를 기록하고 있다.

 

수도권이나 다른 지역 사람들에게는 낯설 수 있지만 충청도에서 가장 큰 건설사라 인지도가 높다. 그렇다고 1군 브랜드와는 당연히 비교가 안된다. 크게 브랜드 덕을 보지도 그렇다고 크게 마이너스도 아닌 느낌이랄까.

 

역세권

현재는 주위에 역이 없지만 2027년 완공 예정인 대전 2호선 트램이 완성되면 중리역 역세권이 된다. 엘리프 송촌 더 파크의 경우 단지 주위로 근린공원이 둘러쌀 예정인데 길이 어떻게 나느냐에 따라서 역과의 거리가 조금 더 멀어질 수도 가까워질 수도 있겠다.

 

중리역에서 두 정거장만 가면 오정역에서 충청권 광역철도로의 환승이 가능하다. 충청권 광역철도 1단계가 계룡에서 신탄진까지 연결되는 것인데 2024년 개통 예정이다. 

 

어차피 2호선이 완공되어야 광역철도 이용이 원활해지겠지만 호재임에는 틀림없다. 개통시기 역시 입주장이 끝난 뒤가 될 확률이 높다. 잘만하면 시세 상승에 도움이 되는 타이밍이 딱 맞춰 개통될 수 있다.

 

대단지

총 799세대인데 중형단지다. 1,000세대 넘었으면 더 좋겠지만 부족한 세대수는 아니다. 아래에서 더 살펴볼텐테 세대구성이 괜찮기 때문에 더욱 플러스다.

 

초품아

엘리프 송촌 더 파크의 또 하나의 강점인 횡단보도 하나만 건너면 되는 초등학교 근접성이다. 대양초등학교가 그야말로 코앞에 있기 때문에 어린 자녀를 둔 부모 입장에서는 안심할 수 있다.

 

중고등학교도 선비마을 쪽과 법동 쪽에 그렇게 먼 것은 아니기 때문에 교육환경은 괜찮은 편이다. 

 

주변 인프라

반경 1.5km 안에 이마트, 홈플러스 대형마트 2개가 있고 복합 버스터미널도 가까이 있다. 걸어서도 갈 수 있고 2호선 트램이 생기면 역 근처이기 때문에 더욱 접근성이 좋아진다. 병원도 가깝다.

 

앞에서 말했듯이 단지를 둘러싼 형상으로 용전 근린공원이 조성될 예정인데 도심 속 공세권은 예전보다 더욱 각광받는 조건이다. 현재 아파트 위치가 이미 야산과 같은 곳이기에 이런 입지가 가능했던 것 같다.

 

선비마을 쪽 송촌동 중심상권과 멀어서 별로 아닐까?라고 생각할 수도 있다. 내 생각은 좀 다른데 대덕구의 상황과 연결해서 봐야 한다.

 

대덕구 상황

대덕구-적정수요-입주량

지금까지만 보면 입지가 괜찮은 것 같지만 바로 위에서 말한 것처럼 카페나 먹자골목 같은 중심상권과 먼 외진 곳이라 생각할 수 있다.

 

그 부분은 트램 2호선이 생기면 상황이 많이 달라지지만 그건 차치하고서라도 대덕구의 입주물량과 연관 지어 봐야 한다. 2010년부터의 대덕구 입주량 그래프를 보면 2012년 큰 공급이 있은 뒤 그 후로 거의 없었다.

 

2020년과 2021년에 큰 공급이 있었긴 한데 저 물량의 65% 정도는 신탄진동과 석봉동이다. 엘리프 송촌 더 파크가 들어오는 송촌동 주위에는 2020년 입주한 법동 이편한세상이 유일한 신축 아파트다.

 

구축 밭에 신축 아파트가 들어오면 신축 대기수요가 일거에 몰리며 가격을 밀어 올린다. 법동 이편한세상이 이미 증명해주고 있다.

 

2024년 입주예정인 아파트도 와동에 들어오고 입주물량도 지금까지의 공급 부족을 채울 만큼 크지도 않다. 결국 법동, 송촌동에서 이편한세상 법동과 엘리프 송촌 더 파크는 계속해서 신축 프리미엄을 누리며 시세 리딩을 할 수 있는 단지다.

 

평형 및 분양가

평형	일반분양	특별공급	최고가	확장비
84A	77	90	4.569억	1,580만
84B	49	54	4.507억	1,580만
84C	50	56	4.512억	1,580만
84D	32	38	4.424억	1,580만
105	240	36	5.476억	1,960만
105T	10	1	5.702억	1,960만
110	29	4	5.714억	2,040만
112	29	4	5.785억	2,070만

84 타입이 확장비 포함 최고 분양가 기준 4.7억 정도이고 105 타입은 5.7억 정도 한다. 서구도 유성구도 아닌 대덕구인데 분양가가 너무 비싼 것 아니냐라고 생각할 수 있다.

 

현재 분양 중인 대전 단지들 중 엘리프 송촌 더 파크보다 분양가가 낮은 단지는 동구의 리더스 시티 뿐이고 그마저도 큰 차이가 나지 않는다.

 

대덕구 입주물량에서 살펴봤듯이 앞으로 송촌동 쪽 입주물량도 없고 있더라도 엘리프 송촌 더 파크보다 분양가는 비싸게 나온다. 

 

현재 분양가가 비싼 게 아니라는 것은 주변시세를 보면 더 금방 파악할 수 있다.

 

주변시세

송촌동-시세

기존 구축 중 가장 비싼 아파트 선비마을 5단지가 84 기준 4.1억에 시세가 형성되어 있다. 비슷하게 법동 쪽 구축 아파트 중에서는 지도 왼쪽 상단의 보람아파트가 4.2억의 시세를 보인다.

 

선비마을 5단지는 24년 차 아파트고 보람아파트는 28년 차 아파트다. 연식에 비해서 선방하고 있는데 그 이유는 주위가 전부 비슷한 연도에 지어진 구축이라는 것 때문이다.

 

전부다 1990년대에 지어진 아파트들이고 법동 위쪽 20평대 아파트들은 80년대 지어진 아파트다. 이런 곳에 신축 아파트가 들어서면 경험상 엘리프 송촌 더 파크보다 더 입지가 안 좋더라도 시세를 빨아들인다. 신축에 대한 열망이 그만큼 크기 때문이다.

 

거기다 엘리프 송촌 더 파크는 세대수는 많지 않더라도 40평 대 대형 평형이 있어 더욱 시세를 이끌 수 있는 힘이 있다. 법동 이편한세상 84 타입이 아주 최근 거래는 아니지만 8억 가까이 실거래가가 나왔다.

 

 

올 2월에는 25평이 5억 후반대에 거래가 되었다. 엘리프 송촌 더 파크 43평 분양가와 비슷한 가격대다. 24년 차 아파트와 5천만 원 차이밖에 나지 않는다. 아직도 엘리프 송촌 더 파크 분양가가 비싸 보이는가?

 

물론 이 모든 분석은 나의 야매 분석일 뿐이기 때문에 투자의 결정과 책임은 본인에게 있다.

 

청약일정

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접수일

특별공급: 2022년 4월 19일

1순위: 2022년 4월 20일

2순위: 2022년 4월 22일

 

당첨자 발표일

2022년 4월 28일

 

계약일

2022년 5월 16 ~ 22일

 

 

 

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