주안 센트럴 파라곤 분양가와 입지, 인천 부동산 분석

인천 주안 센트럴 파라곤이 곧 분양한다. 주안은 현재 낙후된 원도심이지만 엄청난 규모의 재정비 촉진지구지정을 통해 환골탈태를 꿈꾸는 동네다. 미추 1구역에 들어설 주안 센트럴 파라곤의 분양가와 입지뿐 아니라 인천의 전체적인 부동산 상황까지 분석해보았다. 

 

 

입지분석

 

 

 

 

 

 

기본정보

주안센트럴파라곤-전면모습

미추 1구역 주택 재개발사업으로 진행되는 주안 센트럴 파라곤은 인천시 미추홀구 주안2동 590-22번지 일원에 위치해있다. 

 

총 1,321세대, 지하2층~지상40층에 달하는 대단지다. 같은 주안 2-4동 재정비 촉진지구에 속해있으면서 먼저 분양한 포레 나인천 미추홀이나 힐스테이트푸르지오 주안도 각각 44층, 40층에 달한다. 향후 스카이라인이 무척 멋질 것이다.

 

주차 대수는 1,620대로 세대당 1,22대로 부족하다. 입주예정일은 2025년 12월이다.

 

브랜드

파라곤은 동양건설산업의 아파트 브랜드다. 서울에 가장 단지가 많지만 거의 2010년 이전 단지다. 화성 고덕신도시의 고덕 파라곤이 시세를 이끌며 핫한 적이 있었다.

 

고덕 파라곤을 보면 알 수 있지만 유럽풍의 외관 디자인을 미는 브랜드라 외국 성 같은 느낌을 주는 장치들을 발견할 수 있다. 하지만 주안 2동 4동 재정비 촉진지구 단지들이 전부 1군 브랜드라 브랜드파워에서는 가장 처진다. 

 

역세권

주안센트럴파라곤-주변입지

단지로부터 700m여 거리에 인천지하철 2호선 시민공원 역이 있다. 시민공원역에서 두 정거장만 가면 인천시청 역이 나오는데 인천지하철 1호선으로 환승이 가능하다.

 

여기에 GTX-B노선이 들어올 예정이라 여의도, 용산, 서울역까지의 접근성이 매우 좋아질 예정이다. 인천이 수도권이면서도 저평가받는 이유 중 하나가 서울과의 접근성이다.

 

다른 경기도 지역도 GTX의 수혜를 많이 받지만 수도권에 있는 광역시 규모의 도시인 인천이 GTX 효과를 톡톡히 누릴 수 있다.

 

 GTX-B노선이라 완공까지는 갈 길이 멀다는 것이 단점이지만 반대로 매수 기회 기간은 더 길다.

 

대단지

주안 센트럴 파라곤도 1,321세대로 대단이지만 주위의 신축단지들이 모두 대단지들이다.

 

힐스테이트 푸르지오 주안이 2,958세대, 포레나 인천 미추홀 864세대, 주안 캐슬 앤 더샵 에듀포레 1,856세대, 분양 예정인 더 샵 아르테 1,148세대까지 포레나를 제외하고 모두 규모가 상당하다.

 

주안 재개발 정비구역이 전부 개발되었더라면 도심 내 신도시로 어마어마했을 텐데 중간에 몇몇 구역이 제개발 해제가 되어 존치구역 진행 중이거나 지주택으로 진행 중인 것이 아쉽긴 하다.

 

그럼에도 위에 언급한 대단지들이 전부 고층에 대규모로 들어오기 때문에 도로, 상가 등 주변 환경은 대폭 업그레이드 된다.

 

초품아

단지로부터 약 250m 거리에 주안초등학교가 있어 아이들 통학환경이 우수하다. 학교까지 가는 길 주변이 빌라촌이긴 하지만 한 블록만 가면 되는 짧은 거리라 별 문제는 없다.

 

중학교는 1.4km로 거리가 있는 편이다. 센트럴 파라곤 홈페이지 이미지에 주안초 바로 밑으로 중학교(예정)이라고 나와있긴 한데 실제로 어떻게 될지는 두고 봐야 한다.

 

주변 인프라

주변 인프라는 훌륭하다. 지하철, 초등학교, 마트, 백화점, 영화관, 병원, 시장, 버스터미널, 인하대, 공원까지 주위에 있다. 마트, 백화점은 도보권은 아니지만 차로 10분 거리밖에 되지 않고 지하철로 다 갈 수 있다.

 

홈플러스, 이마트 트레이더스, 롯데백화점 등 종류도 다양하다. 공원의 경우 수봉산과 함께 있는 수봉공원이 도보로 약 800m 정도 거리에 있어 삶의 질이 올라간다.

 

인천-미추홀구 상황

미추홀구-그래프

인천은 2019년 가을부터 서서히 상승하다 2020년 연말부터 폭등하기 시작하여 2021년에는 전국에서 가장 상승률이 높은 지역이 될 정도로 급등했다.

 

하지만 2021년 하반기부터 거래량이 급감하기 시작했는데 시세도 연말이 되며 보합권을 형성했다. 아직도 시세는 멈춰있지만 올 초부터 거래량을 회복하고있다.

 

인천을 얘기할 때 2022년, 2023년의 많은 입주물량과 2045년, 2025년에도 적정 수준 이상의 입주물량 때문에 집값이 내릴 것이라고 걱정을 많이 한다.

 

그렇기 때문에 오히려 투자에 있어서는 찬스다. 경쟁자가 줄어들어 찬스이고 비싸게 사지 않을 수 있어 찬스이다. 분양권의 경우 경쟁률이 낮아져 당첨 확률이 올라가 찬스다.

 

최저점에서 사는 타이밍을 맞추기란 너무 어렵다. 실거주자이고 실거주할 상황이 되었다면 2022년 ~ 2024년은 매수하기 좋은 시기로 볼 수 있다. 이번의 대량 입주물량 시기 다음에는 물량 부족의 시기가 따라올 수 밖에 없다.

 

특히 주안 센트럴 파라곤이 있는 미추홀구의 경우 인천 전세율 64%과 비교해서 75%로 더 높다. 올 초의 회복된 거래량도 인천 전체와 비교했을 미추홀구가 더 높다.

 

주안의 재정비 촉진지구의 입주가 시작되면 전세가율이 더 낮아지겠지만 실거주자는 아무 상관없다. 장기적으로 봤을 때 꼭 주안 센트럴 파라곤이 아니더라도 주안의 2023년 입주물량 중 신축 단지 급매는 충분히 투자가치가 있다.

 

 

평형 및 분양가

평형	일반분양	특별공급	최고가	확장비
51A	5	5	3.293억	2,160만
51B	13	6	3.278억	2,160만
59	3	0	4.153억	2,460만
62A	111	121	4.314억	2,460만
62B	84	91	4.28억	2,460만
76	144	159	5.057억	2,810만
84	14	11	5.794억	2,960만

 

주변시세

주안동-시세

주안 센트럴 파라곤의 분양가는 84 최고가 기준 확장비 포함 6.1억 정도다. 주변에 건설 중인 신축단지와 비교해보면 싼 편은 아니다. 다만 지도 상의 시세는 급감한 거래량으로 인해 현재의 시세를 완벽하게 보여주고 있지 못하다.

 

21년 10월 힐스테이트 푸르지오 주안 84타입이 6.9억을 찍기도 했고 현재 네이버 매물 시세도 그때와 비슷하지만 거래가 되지 않고 있다.

 

소수의 6억 대 실거래가가 작년에 찍혔고 현재 네이버 매물 상으로 저층 기준 6억 초반대에 나와있다. 주안 센트럴 파라곤은 최고층 분양가가 6.1억이니 살짝 더 저렴하고 할 수 있다.

 

분양가로 안전마진이 크게 확보되지는 않지만 주변 단지에서 정말 급매 매물이 아닌 이상 주안 센트럴 파라곤이 가장 저렴하다. 주위에는 대부분 입주권이라 목돈이 필요한 것도 부담스럽다.

 

미추홀구의 전세가율은 아직 높은 수준이고 주안의 앞으로의 변화폭이 큰 것을 생각하면 지금 분양가가 비싼 것은 아니다. 지인이 주안에 실거주할 예정이고 청약 넣기를 고민한다면 넣으라고 말해주고 싶다.

 

단 투자는 전부 본인의 선택과 책임이라는 것을 명심하자.

 

 

청약일정

모집공고문

주안 센트럴 파라곤 (xn--699ax4rjkar02a85ermgqxtita.com)

 

 

 

 

 

 

접수일

특별공급: 2022년 5월 23일

1순위: 2022년 5월 24일

2순위: 2022년 5월 26일

 

당첨자 발표일

2022년 6월 2일

 

계약일

2022년 6월 13일 ~ 18일

 

 

 

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