서충주 푸르지오 더 퍼스트

충주에 37층 주상복합 서충주 푸르지오 더 퍼스트가 들어선다. 서충주 신도시로 기대를 받고 있기도 하지만 한편으론 인프라 없는 허허벌판에 청약하는 게 맞나라는 고민이 있을 것이다. 과연 입지는 어떠하며 분양가는 어떤지 미래가치가 있는지 분석해보자.

 

 

입지분석

 

 

기본정보

서충주푸르지오더퍼스트-전경

충북 충주시 주덕읍 화곡리 1111에 들어서는 서충주 푸르지오 더 퍼스트는 아파트 1,029 세대, 오피스텔 140세대로 구성된 주상복합 아파트다.

 

사진만봐도 화려함이 느껴지듯 지하 4층부터 지상 37층 8개 동 규모다. 1.47대의 넉넉한 세대당 주차수를 가지고 있고 2025년 6월 입주할 예정이다. 

 

브랜드

서충주신도시

서충주 신도시는 특이하게 3군데로 나눠져 있다. 그중 이미 아파트와 상권이 들어선 중앙탑 쪽에 자이, 이 편한 세상, 한화 포레나 브랜드가 들어와 있다.

 

중흥건설과 합병되기 전만큼은 아니지만 푸르지오 정도면 나쁘진 않다. 서충주 신도시에 더 샵 아파트도 추진 중인데 그만큼 1군 건설사들이 서충주 신도시를 가치를 높게 평가하고 있다는 반증으로 볼 수 있다.

 

역세권

중부내륙철도

충주에 지하철은 없지만 서충주신도시 근처에 KTX 주덕역이 있다. 차로 10분 거리인데 충주역으로 이어진다. 충주역은 중부내륙철도 1단계가 완공되어 현재 이천역까지 이어진다.

 

현재도 충주에서 이천까지 시외버스로 이동하면 시간이 많이 걸리지만 중부내륙철도 KTX를 이용하면 30분 만에 도착 가능하다.

 

2단계 구간인 문경까지 연결되면 경상권과 수도권을 잇는 역할을 할 수 있다. 일반 이용객뿐 아니라 서충주 신도시 내 기업들 또는 타 지역 기업들에게 유인 요인이 될 수 있다.

 

자차로도 중앙탑 IC가 근처에 있어 바로 중부고속도로를 탈 수 있다. 그 밑으로 충청내륙고속도로도 진행 중이어서 청주나 무주, 원주로의 접근성도 높아질 예정이다.

 

대단지

오피스텔 포함 1,169세대의 대단지이고 신도시 단지인 만큼 구획도 네모나게 깔끔하다. 단지 전체가 필로티로 되어 있고 커뮤니티 시설도 지상에 있는 것이 장점이다. 향후 더 샵이 들어서면 메이커 단지로 함께 성장이 가능하다.

 

초품아

신도시임에도 초품아가 좀 애매하다. 현재 기준으로는 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교를 가야 하는데 걸어서 갈 수 있는 거리가 아니다. 향후 서충주 중앙공원을 통해 갈 수 있다 하더라도 직선거리로 1.3km로 초등학생에겐 먼 거리다.

 

다만 서충주 푸르지오 더 퍼스트 코 앞에 학교부지가 두 군데 있다. 여기 학교가 들어온다면 초품아가 될 수 있다.

 

주변 인프라

현재는 허허벌판이고 중앙탑 쪽으로 나가야 큰 상권이 나온다. 서충주 신도시의 단점이 하나의 단핵 도시가 아니라 쪼개져 있다는 것이다.

 

이미 형성된 중앙탑 상권도 도로로 돌아나가야 하기 때문에 시간이 더 걸린다. 중간에 산이 있는 지형 때문에 어쩔 수 없긴 하지만 중앙공원을 잘 개발해서 도보로 양쪽 이동이 원활하게 할 필요가 있다.

 

장기적으로는 자체 상권이 당연히 형성된다. 서충주 푸르지오 더 퍼스트는 주상복합인 만큼 상업지에 들어선다. 중앙탑 쪽이 주거용지 위주인 것과 상반된다. 길게 봐서는 상가의 수가 중앙탑 쪽으로 능가할 수 있다.

 

중앙탑 지역도 2015~16년까지만 해도 사방이 텅 빈 허허벌판이었다. 

 

충주 상황

충주-입주물량그래프-매매전세그래프

충주는 2012년부터 완만한 보합세를 그리다 2018년부터 하락장이 시작되었다. 2016, 2017년부터 입주물량이 많아지기 시작하여 2018년에는 준공 후 미분양까지 증가했다.

 

하락장은 입주물량이 많은 2019년까지 이어졌는데 그 사이 일반 미분양, 준공 후 미분양 모두를 다 털어냈다. 그리고 2020년 반등을 시작하여 현재까지 상승을 이어나가고 있다.

 

앞으로의 입주물량은 적정 수준보다 아래이다. 더해서 청주의 입주물량도 살펴볼 필요가 있다. 충주사람들이 가장 많이 이사 가는 도시가 청주이기 때문인데 청주도 입주물량이 적정선보다 모자란다.

 

인구수는 2017년 정점을 찍고 감소하는 중이지만 최근 감소폭이 줄어들었고, 세대수는 계속해서 증가하고 있기 때문에 시세는 입주물량에 따라 움직일 것이다.

 

평형 및 분양가

평형	일반분양	특별공급	최고가	확장비
74A	56	88	3.08억	1,300만
74B	54	88	3.1억	1,320만
84A	91	146	3.91억	1,480만
84B	65	102	3.77억	1,480만
84C	65	102	3.84억	1,480만
101	130	37	4.7억	1,800만
124	5	0	6.33억	2,200만

 

주변시세

서충주신도시-시세

국민 평형 84 기준 확장비 포함 최고 4억 정도로 분양가가 나왔다. 자세히 살펴보면 현재 서충주 신도시 대장 아파트인 이편한세상 충주의 8층 타워형이 3.7억에 거래되었다.

 

서충주 푸르지오 더 퍼스트의 타워형인 B타입 8층 분양가는 확장비 포함 최고가 3.76억이다. 이편한세상 충주가 7년 차 아파트이고 서충주 푸르지오 더 프스트가 입주하는 2025년에는 10년 차 아파트가 된다. 

 

10년 차가 될 아파트와 신축이 될 아파트 현재 가격차가 600만 원이라는 것이다. 가격경쟁력은 충분하다. 이미지의 한화 포레나 서충주 정도의 분양가로 나왔다면 더 좋았겠지만 그건 벌써 1년 전 분양가다.(지금은 저 가격에서 피를 더 줘야 한다.)

 

현재 입지로는 이편한세상이 더 우위에 있다. 하지만 어차피 서충주 신도시 안에 하나로 묶이는 지역이고 시간이 지나면 푸르지오 쪽도 개발이 된다. 36층이라는 랜드마크 느낌도 준다.

 

주의할 점은 장기적으로 봐야 한다는 것이다. 모든 신도시가 그렇다. 시간으로 돈을 번다. 입주 후에도 당장은 주변 인프라가 부족할 것이다. 중앙탑면이 그랬듯 입주 후 5년만 지나도 시세와 인프라는 달라진다. 그때까지 서충주 중앙공원이 잘 개발된다면 중앙탑 상권을 최대한 이용하면 된다.

 

또 하나 주의할 것은 초등학교가 들어오느냐다. 신도시 특성상 젊은 부부가 많은데 초등학교가 멀면 선호도가 떨어진다. 초등학교와의 거리가 향후 시세 상승에 방해가 될 수 있다.

 

당장의 초등학교 문제와 상권이 불편하다면 한화 포레나 서충주도 좋다. 충주 기업도시 외 충주 첨단산업단지, 충주 메가폴리스, 충주 인프라 시티산업단지 등 많은 일자리가 발생하여 자급자족 도시가 될 것이다.

 

일자리 증가는 곧 주거수요의 증가다. 구도심의 옛 명성에 빠져있기보단 허허벌판이라도 신도시에 진입하는 것이 재산증식이 더 도움이 되리라 생각한다. 물론 100% 내 주관적인 분석이기 때문에 모든 결정은 스스로 하고 책임도 본인에게 있다.

 

 

청약일정

 

 

 

접수일

특별공급: 2022년 5월 2일

1순위: 2022년 5월 3일

2순위: 2022년 5월 4일

 

당첨자 발표일

2022년 5월 11일

 

계약일

2022년 5월 23~27일

 

 

 

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